Vous êtes dirigeant d’une SCI et vous percevez ponctuellement des recettes susceptibles d’être qualifiées de commerciales (refacturations, prestations annexes, activité accessoire) ? Une question revient fréquemment : si ma SCI dépasse le seuil de 10 % de recettes commerciales, devient-elle définitivement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Une décision du Conseil d’État du 23 décembre 2025 (n° 503043) apporte une réponse sécurisante.

En principe, une société civile immobilière relève de l’impôt sur le revenu : ce sont les associés qui sont imposés directement à proportion de leurs droits. Toutefois, lorsqu’une SCI exerce une activité commerciale au sens fiscal, elle devient en principe passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206 du CGI.

Afin de tenir compte des situations dans lesquelles l’activité commerciale reste accessoire, l’administration fiscale admet une tolérance : la SCI n’est pas soumise à l’IS tant que ses recettes commerciales hors taxes n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Cette règle figure notamment au BOI-IS-CHAMP-10-30.

La difficulté portait sur les conséquences d’un dépassement ponctuel du seuil. L’administration considérait que si la SCI dépassait 10 % une année, elle devenait soumise à l’IS et le restait pour les exercices suivants, même si elle repassait sous le seuil. Cette interprétation était particulièrement lourde de conséquences, notamment pour les SCI patrimoniales.

Le Conseil d’État a tranché en faveur d’une lecture plus équilibrée de la doctrine administrative. Il juge que le seuil de 10 % doit être apprécié exercice par exercice. Chaque année est autonome. Un dépassement au titre d’un exercice n’entraîne pas un assujettissement définitif pour les années suivantes.

Ainsi, si une SCI dépasse le seuil en année N-1, elle peut redevenir imposée à l’impôt sur le revenu en année N si le pourcentage de recettes commerciales repasse sous 10 %, puis être à nouveau soumise à l’IS en N+1 en cas de nouveau dépassement.

Cette décision est particulièrement importante pour les SCI susceptibles de percevoir des recettes commerciales accessoires, telles que la refacturation de services, certaines prestations annexes liées à l’immeuble ou des recettes exceptionnelles. Elle sécurise les situations dans lesquelles l’activité commerciale reste ponctuelle et non structurelle.

Il convient toutefois de rester vigilant. Si l’activité commerciale devient habituelle ou prépondérante, le risque de requalification et d’assujettissement durable à l’IS demeure.

Un suivi annuel précis du montant des recettes commerciales et des recettes totales est indispensable afin de vérifier le respect du seuil de 10 %. Une analyse préventive permet d’anticiper les conséquences fiscales, notamment en matière de plus-value et de fiscalité des associés.

En synthèse, le seuil de 10 % s’apprécie désormais clairement année par année. Un dépassement ponctuel n’entraîne pas un passage définitif à l’impôt sur les sociétés, mais chaque exercice doit faire l’objet d’une vérification rigoureuse pour sécuriser la situation fiscale de la SCI.

L’expert-comptable : un partenaire clé pour sécuriser votre SCI

Au-delà de la règle des 10 %, l’enjeu pour les dirigeants de SCI n’est pas uniquement technique : il est stratégique.
La qualification d’une activité comme accessoire ou structurelle peut modifier en profondeur la fiscalité, la rentabilité et la transmission du patrimoine.

L’intervention de l’expert-comptable permet d’aller plus loin qu’un simple contrôle de seuil :

• analyser l’équilibre global de la SCI,
• mesurer l’impact à long terme d’un passage éventuel à l’IS,
• sécuriser les arbitrages patrimoniaux des associés.

Dans un environnement fiscal mouvant, l’anticipation reste la meilleure protection.
Un conseil personnalisé permet de transformer une contrainte réglementaire en décision éclairée.

Rédigée par Tiffany CALAIS, directrice de bureau du pôle Comptabilité du GROUPE IXEHO